別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 彦根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市本町３丁目１３４番 ｢本町３－２－４１｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寺院 等も見られる住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 彦根 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　市道 交通 施設 彦根駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧城下町の街道を残す既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと思料される。 既成市街地の需要は限定的傾向が強く力強さに欠ける。地価は微減傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の既成住宅地域で、需要者の中心は彦根市内の居住者である。地域の特性から、閉鎖 性が窺われ、需要に力強さが見られず、地価は微減傾向が継続している。当事者の個別的事情等があり、取引の中心価 格帯の把握は困難であるが、５５，０００円／㎡程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、地域的特性から賃貸市場が未成熟等により試算しなかった。比準価格は規範性のある取引事例より求めら れ、市場性を反映し、居住性、快適性等が取引の動機の中心で、価格決定の市場での主導的な役割と認められることか ら、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 65.0] [100.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが 、景気は緩やかに持ち直している。彦根市の 人口は微減傾向である。 古い街並みが残る既成住宅地域であることか ら、閉鎖性が窺われ、需要は限定的である。 地価は微減傾向で推移している。 標準的な規模・形状を有する中間画地で、特 段の優劣はなく、競争力の程度は普通で、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％