別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 彦根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市肥田町字定永９５６番１０ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 稲枝 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 稲枝駅北東方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ稲枝駅徒歩圏内の古くに造成された戸建住宅地域であり、一応の生活利便性を備え土地利用は安定的に推移 しており、今後も現状維持と見込まれる。彦根市南部の住宅需要は弱く、住宅地価は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は彦根市南部のＪＲ稲枝・河瀬・南彦根駅勢圏内の戸建住宅地域のエリアである。需要者の中心は京 阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。周辺では中小規模住宅団地も所在し、新規分譲の売れ行きは、一次 ・二次取得者を中心とするが、住宅需要が弱くやや低調である。土地は約１５０㎡～２００㎡程度で７００万円～９０ ０万円、新築戸建は２，３００万円～２，５００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、画地条件等から共同住 宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は周辺の適格な取引事例に基づき 、格差判定等精度良く試算したもので、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価 格を重視し、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.6] [102.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ るものの、先行き不透明な状況が続いている 。彦根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。 ＪＲ駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とする住宅 地域で土地利用は安定し特段の変動要因はな い。住宅需要は依然弱含みで地価は微減傾向 にある。 個別的要因に変動はないが、方位が南西向き であり、競争力の程度はやや優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％