別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外 ｢晴嵐２－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,745   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度6種最高31m 不整形 1.2:1 工場 中小規模の工場や倉 庫が多い駅近くの工 業地域 西6.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 石山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 石山駅北西方 400m 法令 規制 工業 (60,200) 高度6種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に近いが工業地域としての土地利用に特段の変化はなく安定的に推移すると予測する。周辺宅地の地価上 昇及び県南部地域における工業地の需要の高まりから地価は増加傾向が続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市内を中心に隣接市に及ぶ中小工場地域と判定した。需要者の属性は大津市内及び近隣市に本社機能 や関連工場を有する製造業者等が中心である。最寄駅に近い中小工場地域であり需要は堅調である。市場での中心とな る価格帯は３，０００㎡～５，０００㎡の中小工場地で概ね㎡当たり５０，０００円～６０，０００円程度と思料する 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は滋賀県南部地域の中小工場地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。 収益価格は工場や倉庫の熟成した賃貸市場がないため試算できなかった。積算価格は既成市街地のため試算できない。 対象標準地が存する地域は自己使用目的の工場が存する地域であることから比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業地の需要は多いが物件がないのが 現状であり、中でも県南部地域でインターチ ェンジ等の交通アクセスが良好な地域への需 要は根強い。 最寄駅近くに位置する市街地中心部の工業地 域であり、土地利用に変化はないが、県南部 地域の工業地需要の影響を受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％