鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西9.3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
b	２３０１大津Ｓ -1114	大津市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、西9m、角地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
c	２３０１大津Ｓ -146	大津市		建付地	（　）	不整形	北東8m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
d	２３０１大津Ｓ -1422	大津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
e	２３０１大津Ｓ -215	大津市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m市道、南東4m、角地		１住居高度3種最高20m (56,152)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,539	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,764	100 [ 94.8]	130,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 151,584	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,403	100 [ 122.5]	125,227		125,000
c	(　 ) 82,640	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	119,710	100 [ 99.9]	119,830		120,000
d	(　 ) 149,846	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	158,994	100 [ 135.8]	117,080		117,000
e	(　 ) 75,542	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	84,439	100 [ 75.5]	111,840		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

大津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,390,602	451,488	1,939,114	1,524,280	414,834	（　0.9730） 403,633	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,072,660 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	500 ％	354 ％	80 ㎡	5.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

二階建店舗兼住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼住宅	120.00	100.0	120.00	1,840	220,800	3.0	662,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		220,800		662,400
								0

⑨年額支払賃料	220,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,649,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,649,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 264,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,384,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	662,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,390,602 円　　　　（　 29,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９０７大津（賃）　　　　-97006	2,645 ( 2,564)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,845 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）商　　　　-509	2,591 ( 2,587)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	21,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	79,488 円	2,649,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,200 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,488 円　（　　　　　　 5,644 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,524,280 円（　　　　　 19,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,390,602 円
②総費用	451,488 円
③純収益　①－②	1,939,114 円
④建物等に帰属する純収益	1,524,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	414,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	403,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,072,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大津 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-20

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山下　太郎

TEL.

鑑定評価額

9,600,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市長等２丁目６番｢長等２－９－５｣				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）駐車場整備地区 (80,354)
	1:3	店舗Ｗ2	低層小売店舗が多いアーケードのある商業地域	南5.9m市道	水道、ガス、下水	大津 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．９ｍ市道

交通

施設

大津駅北西方

950m

法令

規制

商業
(80,354)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶ古くからのアーケード商店街で、当面は現状を維持すると予測する。比較的近年に開店し
たスーパーマーケットを中核とし一定の需要が認められ、地価は横ばいからやや上昇で推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市内及びその周辺市における近隣商業地域及び商住混在地域と判断した。対象標準地周辺はアーケー
ド商店街で、需要者の中心は地元資本の中小事業者である。近年開店したスーパーマーケットが商業核となり限定され
た範囲ではあるが繁華性は維持されており、新規の店舗の出店も見られる。地価の中心価格帯については、取引が少な
く把握は困難であるが、同様の他地域の取引事例から、１２万円／㎡前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大津市内の近隣商業地域及び商住混在地域の規模の小さな画地の取引事例より試算したもので、当該地域の
需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが、賃貸市場の熟成度は低
く土地価格に見合う賃料水準が形成されておらずやや低位に試算された。このため実証的であり現在の市況を反映した
比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,700 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 78.9]

[100.0]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は回復基調にあったが、物価高、海
外情勢等により下振れ懸念がある。大津市の
人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣で二
極化が進む。

アーケード商店街の商業核となるスーパーに
より客足は維持されており、他のアーケード
商店街と比較して繁華性は比較的高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０７大津Ｓ -916	大津市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２３０１大津Ｓ -146	大津市		建付地	（　）	不整形	北東8m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
c	２３０１大津Ｓ -805	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
d	２３０１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西9.3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,946	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,785	100 [ 95.9]	121,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 82,640	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	119,710	100 [ 98.9]	121,041		121,000
c	(　 ) 121,033	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,846	100 [ 98.7]	121,425		121,000
d	(　 ) 122,539	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,764	100 [ 100.6]	123,026		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

大津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,468,556	409,280	2,059,276	1,643,020	416,256	（　0.9726） 404,851	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,938,255 円　　　　（　 99,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	500 ％	354 ％	80 ㎡	5.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況と標準地の地積等から店舗兼住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼住宅	120.00	100.0	120.00	1,900	228,000	3.0	684,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		228,000		684,000
								0

⑨年額支払賃料	228,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,736,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,462,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	684,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,468,556 円　　　　（　 30,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７大津（賃）商　　　　-203	3,003 ( 2,996)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,921	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）商　　　　-509	2,591 ( 2,587)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,877
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,800 円	22,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,080 円	2,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 409,280 円　（　　　　　　 5,116 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,643,020 円（　　　　　 20,538 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,468,556 円
②総費用	409,280 円
③純収益　①－②	2,059,276 円
④建物等に帰属する純収益	1,643,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	416,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	404,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,938,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,200 円／㎡）