鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -1422	大津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
b	２３０１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西9.3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
c	２３０１大津Ｓ -1113	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m国道、東5m、角地		準工高度6種最高31m 特別用途地区 (60,200)
d	２３０１大津Ｓ -146	大津市		建付地	（　）	不整形	北東8m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,846	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	158,994	100 [ 104.8]	151,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 122,539	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,764	100 [ 81.3]	152,231		157,000
c	(　 ) 151,785	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,517	100 [ 98.2]	157,349		162,000
d	(　 ) 82,640	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	119,710	100 [ 82.1]	145,810		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

大津 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,925,487	2,857,326	11,068,161	8,401,600	2,666,561	（　0.9475） 2,526,567	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	51,562,592 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	417 ㎡	23.7 m x 23.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～４階はファミリータイプ（平均専有面積約４８㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

類似の建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	2,816	382,976	6.0	2,297,856
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	160.00	90.0	144.00	1,950	280,800	3.0	842,400
							0.0	0
～

～

～

計		640.00	88.8	568.00		1,225,376		4,825,056
								0

⑨年額支払賃料	1,225,376 円　×　12ヶ月　＝　 14,704,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,704,512 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,542,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,882,061 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,825,056 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,925,487 円　　　　（　 33,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１大津（賃）商　　　　-504	2,152 ( 2,097)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,830 円/㎡　月額支払賃料（　 2,816 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１大津（賃）商　　　　-1601	2,443 ( 2,252)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	2,936
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	708,000 円	118,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	771,226 円	15,424,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,857,326 円　（　　　　　　 6,852 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,401,600 円（　　　　　 20,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,925,487 円
②総費用	2,857,326 円
③純収益　①－②	11,068,161 円
④建物等に帰属する純収益	8,401,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,666,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,526,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,562,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大津 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-17

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　吉田　尚

TEL.

鑑定評価額

62,100,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市松原町１２９番８外｢松原町１０－１｣				②地積　(㎡)	417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
	不整形 1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、共同住宅等が混在する県道沿いの商業地域	西15m県道、北側道	水道、ガス、下水	石山 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

石山駅東方

440m

法令

規制

商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗及び共同住宅等が混在する幹線道路沿いの商業地域で、道路整備によりＪＲ石山駅への接近性が向上した。
繁華性が高まりつつあることから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市南部の商業地域と判定した。需要者の中心は地元事業者に加え、広域的に事業展開する企業も含ま
れる。幹線道路沿いであるとともにＪＲ石山駅にも近く、店舗、事務所のほか共同住宅等、多様な用途に利用が可能で
需要は高い。取引の中心となる価格帯は、土地単価で㎡当り１３万円／㎡～１６万円／㎡程度で、総額にあっては規模
が大きく判定し難いが６０００万円以上と予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実勢を反映した価格で、大津市内の商業地の取引事例を採用し、適切に補修正を行って試算しており
説得力を有する。一方、収益価格は本来商業地域において重視すべきであるが、試算の過程に想定要素を含み、また、
周辺地域内の店舗は自用も多いことからやや規範性が劣る。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比準価
格を重視し、収益価格は参酌に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[138.7]

[102.9]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気の現状は、持ち直しの動きがやや弱
まっているとみられている。大津市の人口は
微増傾向で推移している。

幹線道路沿いの路線商業地域で、また、道路
整備によりＪＲ石山駅への接近性が高まった
。多様な用途に利用可能で、需要は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -1114	大津市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、西9m、角地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
b	２３０１大津Ｓ -1422	大津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
c	２３０１大津Ｓ -1006	大津市		底地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、南西6m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
d	２３０１大津Ｓ -608	大津市		底地	（　）	不整形	北東17m県道、南西16m、角地		商業高度7種最高45m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,584	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,403	100 [ 105.7]	145,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 149,846	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	158,994	100 [ 112.1]	141,832		146,000
c	(　 169,541) 169,541	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,405	100 [ 107.3]	152,288		157,000
d	(　 140,583) 175,729	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	167,330	100 [ 112.8]	148,342		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

大津 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,698,461	2,508,284	11,190,177	8,259,200	2,930,977	（　0.9475） 2,777,101	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	56,675,531 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	417 ㎡	23.7 m x 23.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～４階は共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約４８㎡）を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

周辺の類似建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	2,750	374,000	6.0	2,244,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	160.00	90.0	144.00	1,950	280,800	3.0	842,400
							0.0	0
～

～

～

計		640.00	88.8	568.00		1,216,400		4,771,200
								0

⑨年額支払賃料	1,216,400 円　×　12ヶ月　＝　 14,596,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,596,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,517,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,655,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,771,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,698,461 円　　　　（　 32,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７大津（賃）商　　　　-1401	3,309 ( 3,292)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,764 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１大津（賃）商　　　　-1	2,318 ( 2,314)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	696,000 円	116,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	455,184 円	15,172,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,508,284 円　（　　　　　　 6,015 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,259,200 円（　　　　　 19,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,698,461 円
②総費用	2,508,284 円
③純収益　①－②	11,190,177 円
④建物等に帰属する純収益	8,259,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,930,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,777,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,675,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）