鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１草津Ｓ -219	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２３０１大津Ｓ -1128	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、南西5.3m、二方路		近商高度6種最高31m (80,200)
c	２２０７大津Ｓ -1208	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、東2m、二方路		商業 (80,600)
d	２２０７大津Ｓ -1608	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m私道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,637	100 [ 114.0]	282,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 258,699	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	262,065	100 [ 102.8]	254,927		255,000
c	(　 ) 260,349	100 [ 110.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	240,430	100 [ 96.0]	250,448		250,000
d	(　 ) 247,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.6]	273,042	100 [ 96.5]	282,945		283,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	隣地取得	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	隣地取得	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

大津 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,460,588	3,005,890	10,454,698	7,837,100	2,617,598	（　0.9468） 2,478,342	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	49,566,840 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	160.00	Ｓ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	600 ％	600 ％	219 ㎡	14.0 m x 17.7 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

業務ビル等の多い商業地域であり、４階建テナントビルとした。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	3,050	362,950	6.0	2,177,700
							0.0	0
2～ 4	事務所	170.00	80.0	136.00	2,150	292,400	6.0	1,754,400
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	77.5	527.00		1,240,150		7,440,900
								0

⑨年額支払賃料	1,240,150 円　×　12ヶ月　＝　 14,881,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,881,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,488,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,393,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,440,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,460,588 円　　　　（　 61,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大津（賃）　　　　-471906	2,426 ( 2,377)	100 [100.0]	[ 94.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	3,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,065 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-471910	2,744 ( 2,721)	100 [100.0]	[ 94.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	654,000 円	109,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	744,090 円	14,881,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 463,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,005,890 円　（　　　　　　 13,726 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,837,100 円（　　　　　 35,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,460,588 円
②総費用	3,005,890 円
③純収益　①－②	10,454,698 円
④建物等に帰属する純収益	7,837,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,617,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,478,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,566,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大津 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-14

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　林田　一三

TEL.

鑑定評価額

56,100,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市粟津町１８４番３外				②地積　(㎡)	219 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）駐車場整備地区
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ5	飲食店やテナントビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	北17m県道	水道、ガス、下水	石山 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

石山駅南東方

140m

法令

規制

商業
(80,600)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ石山駅駅前の商業地域であり、土地利用は安定しており大きな変化はない。物件の供給が少ないため、希少
価値があり地価は上昇傾向で推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大津市中心市街地及びＪＲ主要駅近傍の商業地域と判定した。需要者は、規模が大きい土地については
マンション業者が中心で、小規模な土地については地元不動産業者や中小事業者が中心である。マンション適地の需要
は比較的堅調であるが、供給が少なく希少価値があり地価は上昇傾向にある。土地の規模や形状等がまちまちで、総額
での中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、１㎡当たり概ね２０万円～３０万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に成立した取引事例より試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。収
益価格は店舗兼事務所を想定して試算したものであるが、収益価格が取引市場価格を形成するには未だ不十分といえる
。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代
表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[140.0]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩
やかに持ち直している。大津市の人口はおお
むね横ばい、世帯数は増加傾向にある。

ＪＲ石山駅前の繁華性の高い商業地である。
周辺ではマンション建設も進み、需要は堅調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -147	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.6m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,276)
b	２３０１大津Ｓ -1114	大津市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、西9m、角地		商業高度7種最高45m 駐車場整備地区 (90,400)
c	２３０１大津Ｓ -1117	大津市		建付地	（　）	長方形	南（駅前広場）市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
d	２３０１大津Ｓ -1422	大津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,858	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	228,006	100 [ 88.7]	257,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 151,584	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,403	100 [ 58.5]	262,227		262,000
c	(　 ) 284,852	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,270	100 [ 108.2]	266,423		266,000
d	(　 ) 149,846	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	158,994	100 [ 64.0]	248,428		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

大津 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,796,249	2,595,350	10,200,899	7,477,600	2,723,299	（　0.9468） 2,578,419	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	51,568,380 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	170.00	Ｓ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	600 ％	600 ％	219 ㎡	14.0 m x 17.7 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から４階事務所のフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	3,067	364,973	6.0	2,189,838
							0.0	0
2～ 4	事務所	170.00	80.0	136.00	2,000	272,000	3.0	816,000
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	77.5	527.00		1,180,973		4,637,838
								0

⑨年額支払賃料	1,180,973 円　×　12ヶ月　＝　 14,171,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,171,676 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,417,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,754,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,637,838 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,796,249 円　　　　（　 58,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１大津（賃）商　　　　-1601	2,443 ( 2,252)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	3,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,082 円/㎡　月額支払賃料（　 3,067 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０７大津（賃）商　　　　-1401	3,309 ( 3,292)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	104,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	425,150 円	14,171,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,595,350 円　（　　　　　　 11,851 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,477,600 円（　　　　　 34,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,796,249 円
②総費用	2,595,350 円
③純収益　①－②	10,200,899 円
④建物等に帰属する純収益	7,477,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,723,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,578,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,568,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）