鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大津 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -1422	大津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
b	２３０１大津Ｓ -1006	大津市		底地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、南西6m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２３０１大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西9.3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
d	２２０７大津Ｓ -720	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m国道、中間画地		準工高度6種最高31m (60,200)
e	２２０７大津Ｓ -618	大津市		更地	（　）	ほぼ整形	西5.6m市道、中間画地		商業 (80,336)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,846	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	158,994	100 [ 63.9]	248,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 169,541) 169,541	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,405	100 [ 63.8]	256,121		269,000
c	(　 ) 122,539	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,764	100 [ 50.3]	246,052		258,000
d	(　 ) 233,151	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,814	100 [ 87.8]	270,859		284,000
e	(　 ) 217,186	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,530	100 [ 87.1]	254,340		267,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

大津 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,582,043	17,785,000	59,797,043	47,954,400	11,842,643	（　0.9496） 11,245,774	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	234,286,958 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	700.00	ＲＣ5	3,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	90 ％	600 ％	600 ％	931 ㎡	31.8 m x 29.2 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４～５階事務所を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	80.0	560.00	3,000	1,680,000	6.0	10,080,000
							0.0	0
2～ 3	店舗	700.00	85.0	595.00	2,500	1,487,500	6.0	8,925,000
							0.0	0
4～ 5	事務所	700.00	85.0	595.00	2,100	1,249,500	3.0	3,748,500
							0.0	0
～

～

計		3,500.00	84.0	2,940.00		7,154,000		35,427,000
								0

⑨年額支払賃料	7,154,000 円　×　12ヶ月　＝　 85,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,848,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,584,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	77,263,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,427,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 318,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,582,043 円　　　　（　 83,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７大津（賃）商　　　　-1401	3,309 ( 3,292)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１大津（賃）商　　　　-503	2,667 ( 2,660)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,176,000 円	696,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,292,400 円	85,848,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,008,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,916,000 円	696,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	696,000 円	696,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	696,000 円	696,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,785,000 円　（　　　　　　 19,103 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	696,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,954,400 円（　　　　　 51,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,582,043 円
②総費用	17,785,000 円
③純収益　①－②	59,797,043 円
④建物等に帰属する純収益	47,954,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,842,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,245,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,286,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大津 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-7

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山崎　琢磨

TEL.

鑑定評価額

247,000,000 円

１㎡当たりの価格

265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市大萱１丁目３４６０番外｢大萱１－１２－９｣				②地積　(㎡)	931 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）駐車場整備地区 (90,600)
	1:1	銀行Ｓ2	飲食店舗や銀行が建ち並ぶ駅前商業地域	北東（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	瀬田駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

北東（駅前広場）市
道

交通

施設

瀬田駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,600)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ瀬田駅前商業地域で、近傍で商業施設のリニューアル等が見られる等、発展的に推移すると予測する。繁華
性の向上が見られ、コロナ禍の影響から脱しつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大津市内のうちＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は金融機関、中堅
以上の不動産会社又は機関投資家で、分譲マンション開発販売業者の参入も考えられる。ＪＲ瀬田駅勢圏を中心とする
優良な商業背後地を抱え、コロナ禍による地価への影響も軽微となりつつあることから、市場は堅調に推移している。
規模が一様でないため総額の把握は困難であるが、土地は２５万円～３０万円／㎡程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、駅前の商業地域である。比準価格は大津市内の比較的駅に近い商業地域に所在する取引事例より試算した
もので、当該地域の需給動向を反映した価格である。収益価格は中層店舗兼事務所を建築することを想定して試算して
おり、対象標準地の収益性を反映した価格である。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さ
らに代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[138.7]

[105.0]
100

265,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影
響による経済活動の抑制から脱しつつあり、
徐々に回復傾向である。

駅前の繁華性の高い商業地域であり、背後地
拡大とともに店舗入替などが見られ、店舗の
テナント等の増加に伴い市況は活性化しつつ
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -1128	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、南西5.3m、二方路		近商高度6種最高31m (80,200)
b	２３０１大津Ｓ -1422	大津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
c	２２０７大津Ｓ -720	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m国道、中間画地		準工高度6種最高31m (60,200)
d	２２０７大津Ｓ -1208	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、東2m、二方路		商業 (80,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,699	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	262,065	100 [ 96.6]	271,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 149,846	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	158,994	100 [ 61.4]	258,948		272,000
c	(　 ) 233,151	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,814	100 [ 91.8]	259,057		272,000
d	(　 ) 260,349	100 [ 110.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	240,430	100 [ 96.8]	248,378		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +39.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	隣地取得	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	隣地取得	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

大津 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,725,794	18,497,860	61,227,934	50,434,800	10,793,134	（　0.9496） 10,249,160	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	213,524,167 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	700.00	ＲＣ5	3,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	90 ％	600 ％	600 ％	931 ㎡	31.8 m x 29.2 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４～５階事務所（各室平均専用面積：８５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

類似の建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	80.0	560.00	3,035	1,699,600	6.0	10,197,600
							0.0	0
2～ 3	店舗	700.00	85.0	595.00	2,450	1,457,750	6.0	8,746,500
							0.0	0
4～ 5	事務所	700.00	85.0	595.00	2,300	1,368,500	3.0	4,105,500
							0.0	0
～

～

計		3,500.00	84.0	2,940.00		7,352,100		35,901,600
								0

⑨年額支払賃料	7,352,100 円　×　12ヶ月　＝　 88,225,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,225,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,822,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,402,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,901,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 323,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,725,794 円　　　　（　 85,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７大津（賃）商　　　　-204	1,880 ( 1,876)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１大津（賃）商　　　　-504	2,152 ( 2,097)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大津 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,392,000 円	732,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,411,260 円	88,225,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,008,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,222,000 円	732,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,497,860 円　（　　　　　　 19,869 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	732,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,434,800 円（　　　　　 54,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,725,794 円
②総費用	18,497,860 円
③純収益　①－②	61,227,934 円
④建物等に帰属する純収益	50,434,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,793,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,249,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,524,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）