別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
大津 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-3 滋賀県 滋賀第1 氏名  不動産鑑定士 堀 義彰   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  1㎡当たりの価格 123,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
95,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大津市松山町字一丁田1121番1外
「松山町12-9」
②地積
 (㎡)
1,029  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)

(その他)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

(90,400)
不整形
1.2:1
店舗

S1
低層の店舗等が多い
県道沿いの商業地域
南東16m県道、南西側道 水道、ガス、下水 大津京

850m
(2)



①範囲 東   140 m、西    80 m、南   140 m、北   150 m ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    37.0 m、奥行 約    30.0 m、規模       1,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m県道 交通

施設
大津京駅北東方

850m
法令

規制
商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
駅徒歩圏内に店舗等が建ち並ぶ商業地域で、マンション適地としての土地需要も存することから、商業地需要は
堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -5.0
二方路               +5.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           124,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            98,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大津市及び周辺市に存する商業地域(商住混在地域等を含む)である。需要者の中心は、新規出店希望
者、マンションデベロッパー等である。市場の需給動向としては、駅近くに店舗等が建ち並ぶ地域の商業地需要は強含
みで、地価は上昇傾向にある。供給が少ない一方で、取引における中心価格帯は土地の規模等によりまちまちであるが
、類似する取引事例等から概ね1㎡当たり10万~13万円程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、大津市内で店舗等が所在する商業地域等に係る取引事例を選択し要因比較したもので、市場実態を反映し
た説得力の高い価格が求められた。収益価格は店舗付共同住宅を想定して求めたが、各過程において想定要素を多分に
含むことから相対的規範性にやや乏しい。よって説得力の高い比準価格を重視し、収益価格もやや考慮し、代表標準地
との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 草津 5-7                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[103.4]
100
100
[100.0]
100
[128.5]
[ 99.8]
100
120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          119,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内景気は、持ち直している。個人消費は感
染症の影響が和らぐもとで持ち直している。
大津市の人口は微増傾向にある。


幹線沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で
、マンション用地としての需要等も存し、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    +10.0
環境       +27.0
行政        -8.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 大津 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2207大
津S
-318
大津市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北9m県道、
中間画地




近商
地区計画等
(80,200)
b 2207大
津S
-525
大津市

更地


  
(           ) 
不整形 南西17m市道、
中間画地




近商

(80,200)
c 2207大
津S
-509
大津市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西20m国道、
中間画地




2住居
高度3種最高20m
(60,200)
d 2207大
津S
-916
大津市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




近商

(80,200)
e 2207大
津S
-506
大津市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西9m県道、
中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,100  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

90,258 
100
[  73.7]

122,467 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -0.2

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.8]
     100

122,000 
b (            
92,879  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  85.5]

108,630 
100
[  85.8]

126,608 

126,000 
c (            
80,686  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[   /  ]
100
[  90.3]

90,515 
100
[  75.3]

120,206 

120,000 
d (            
114,946  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

116,785 
100
[  89.9]

129,905 

130,000 
e (            
98,257  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

104,980 
100
[  84.8]

123,797 

124,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +3.0 環境     -19.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +11.0 環境     -16.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -19.0
画地      -9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     124,000 円/㎡]  



大津 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

28,678,558 

5,615,836 

23,062,722 

17,687,400 

5,375,322 
( 0.9468
5,089,355 
  5.1 -  0.1 )
5.0%  
⑧収益価格      101,787,100 円    (      98,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大津 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 400.00 S4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度7種最高45m
駐車場整備地区
90 %   400 %   400 %   1,029 ㎡     37.0 m x   30.0 m  前面道路:県道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗のフロア貸し、2~4階は共同住宅(ファミリータイプで平均専有面積68㎡)を想定した。 ⑦有効率   83.8 %
の理由
同種建物のレンタブル比を参考として査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 1
 店舗
400.00 

80.0 

320.00 

2,750 

880,000 
6.0  5,280,000 
0.0  0 

 2 4
共同住宅
400.00 

85.0 

340.00 

1,660 

564,400 
2.0  1,128,800 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,600.00 

83.8 

1,340.00 


2,573,200 
8,666,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,573,200 円 × 12ヶ月 =       30,878,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,340.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×   15 台 × 12ヶ月 +            =          900,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       30,878,400 円  ×    10.0 %                          
+            900,000 円  ×    10.0 % =       3,177,840 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,600,560 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         8,666,400 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =           77,998 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   28,678,558 円    (         27,870 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2101大津(
賃)商

    -506
3,082  
  2,996
100
[100.0]
[ 99.4]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,785 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,764 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,750 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 2101大津(
賃)

    -1604
2,196  
  2,184
100
[100.0]
[ 99.6]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

2,734 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
大津 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,476,000 円          246,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 1,271,136 円            31,778,400 ×       4.0 %
③公租公課  土地               285,700 円     査定額
 建物             2,091,000 円          246,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円          246,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円          246,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,615,836 円 (               5,458 円/㎡)  (経費率    19.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円                          設計監理料率
  151,000 円/㎡ ×    1,600.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0719        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0683 ×  30 % + 0.0964 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
17,687,400 円  
(             17,189 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 28,678,558 円      
②総費用 5,615,836 円      
③純収益 ①-② 23,062,722 円      
④建物等に帰属する純収益 17,687,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,375,322 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,089,355 円      

  (                          4,946 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                             101,787,100 円


(                        98,900 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
大津 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-3 滋賀県 滋賀第1 氏名  不動産鑑定士 川崎 光彦   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  1㎡当たりの価格 123,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
95,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大津市松山町字一丁田1121番1外
「松山町12-9」
②地積
 (㎡)
1,029  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)

(その他)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

(90,400)
不整形
1.2:1
店舗

S1
低層の店舗等が多い
県道沿いの商業地域
南東16m県道、南西側道 水道、ガス、下水 大津京

850m
(2)



①範囲 東   140 m、西    80 m、南   140 m、北   150 m ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    37.0 m、奥行 約    30.0 m、規模       1,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m県道 交通

施設
大津京駅北東方

850m
法令

規制
商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地であり土地利用は現状維持で推移すると予測する。駅徒歩圏
であり容積率も高いことからマンション立地としての需要も強い地域であり地価は上昇傾向が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
不整形               -5.0
二方路               +5.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           125,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            95,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市内を中心に隣接市に及ぶ幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の属性は幹線道路沿いにおい
て事業展開を図る事業者が中心で地元関連企業のほか全国に店舗展開を図る企業も含まれる。JR大津京駅にも近く容
積率も400%あることから店舗等のほかにマンション建設も活発に行われている地域である。市場での中心となる価
格帯は300坪程度の土地で坪当たり40万円程度であるが、マンション用地の場合にはさらに高値が想定される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は対象標準地近郊の幹線道路沿いにおいて取引された事例を元に試算したものであり、市場性を反映したもの
となっている。収益価格は4階建店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料や建設費など想定による影響
を受けやすい点で規範性がやや劣る。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって市場性を反映した比準価格を
中心に収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 草津 5-7                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[102.7]
100
100
[100.0]
100
[125.5]
[ 99.8]
100
122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          119,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大津市内の商業地はマンション適地、主要駅
近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一
部で弱い動きが見られる。


幹線沿いに店舗が集積した路線商業地域であ
る。周辺には新規のマンション供給も多く、
商業背後地も拡大傾向にある。


個別的要因に変動はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    +10.0
環境       +24.0
行政        -8.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 大津 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2207大
津S
-301
大津市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北18m市道、
中間画地




1住居
高度3種最高20m
(60,200)
b 2207大
津S
-820
大津市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北22m市道、
東10.4m、
角地



商業
高度7種最高45m
(90,400)
c 2301大
津S
-1114
大津市

建付


  
(           ) 
長方形 北東20m市道、
西9m、角地




商業
高度7種最高45m
駐車場整備地区
(90,400)
d 2301大
津S
-812
大津市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地




商業
高度7種最高45m
(80,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
108,492  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

109,685 
100
[  87.4]

125,498 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -0.2

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.8]
     100

125,000 
b (            
141,268  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

137,501 
100
[ 112.4]

122,332 

122,000 
c (            
151,584  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

153,403 
100
[ 122.8]

124,921 

125,000 
d (            
178,213  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

181,421 
100
[ 140.6]

129,033 

129,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +6.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +3.0 環境     +18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +42.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     125,000 円/㎡]  



大津 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

28,693,252 

5,649,470 

23,043,782 

17,831,200 

5,212,582 
( 0.9468
4,935,273 
  5.1 -  0.1 )
5.0%  
⑧収益価格       98,705,460 円    (      95,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大津 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 400.00 S4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度7種最高45m
駐車場整備地区
90 %   400 %   400 %   1,029 ㎡     37.0 m x   30.0 m  前面道路:県道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗のフロア貸し、2~4階は共同住宅(ファミリータイプで平均専有面積68㎡)を想定した。 ⑦有効率   83.8 %
の理由
同種建物のレンタブル比を参考として査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
 店舗
400.00 

80.0 

320.00 

2,786 

891,520 
6.0  5,349,120 
0.0  0 

 2 4
共同住宅
400.00 

85.0 

340.00 

1,650 

561,000 
2.0  1,122,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,600.00 

83.8 

1,340.00 


2,574,520 
8,715,120 
0 
⑨年額支払賃料      2,574,520 円 × 12ヶ月 =       30,894,240 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,340.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 通り抜け費用として計上せず
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×   15 台 × 12ヶ月 +            =          900,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       30,894,240 円  ×    10.0 %                          
+            900,000 円  ×    10.0 % =       3,179,424 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,614,816 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         8,715,120 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =           78,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   28,693,252 円    (         27,885 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2101大津(
賃)

    -1
3,040  
  3,025
100
[100.0]
[ 99.6]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,753 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,800 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,786 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 2101大津(
賃)

    -3
3,901  
  3,892
100
[100.0]
[ 99.6]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[130.0]
100
[100.0]

2,989 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
大津 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,488,000 円          248,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 1,271,770 円            31,794,240 ×       4.0 %
③公租公課  土地               285,700 円     査定額
 建物             2,108,000 円          248,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円          248,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円          248,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,649,470 円 (               5,490 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円                          設計監理料率
  152,000 円/㎡ ×    1,600.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0719        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0683 ×  30 % + 0.0964 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
17,831,200 円  
(             17,329 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 28,693,252 円      
②総費用 5,649,470 円      
③純収益 ①-② 23,043,782 円      
④建物等に帰属する純収益 17,831,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,212,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,935,273 円      

  (                          4,796 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              98,705,460 円


(                        95,900 円/㎡)