別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -56 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市大谷町３７番１０外 ｢大谷町２３－８｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 山科 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 山科駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧東海道沿いの古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。 地縁的選好性の影響から既成住宅地域に係る恒常的な需要減退により地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大津市内の既成住宅地域、開発時期の古い住宅地域の存する圏域である。旧街道沿いの古くから の住宅地域で、典型的な需要者は、自己の居住を目的とし、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心で、他地域か らの転入は少ない。やや限定的な市場特性から、需給ともに不活発である。中心価格帯は、土地単価で㎡あたり３．５ 万円～５万円程度で、新築戸建の供給はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益価格は試算しない。比準 価格は、広域的に事例を収集し代替関係が認められる事例を精査して比較を行って求めたもので、実証性がある。自己 使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格 を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個 人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直 している。大津市の人口は５年平均で微増傾 向にある。 旧街道沿いで市街化調整区域内の既成住宅地 域で、土地利用に特段の変動はない。地区外 からの流入は期待薄でやや閉鎖的な取引市場 に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％