別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -55 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市平野１丁目字里ノ内２６５番１ ｢平野１－１７－１５｣ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とし た既成住宅地域 南東4.4m市道 水道、下水 瀬田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．４ｍ　市道 交通 施設 瀬田駅南東方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの一般住宅が多い住宅地域として、土地利用は現状のまま維持していくものと予測される。既成住宅地 域に係る慢性的な需要減退により地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市及び周辺市に位置する既成住宅地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選好性を有する大 津市内の居住者が中心である。本地域は市街地郊外の既成住宅地域であり不動産取引は少なく市場は低迷している。ま たＪＲ駅周辺の利便性の良好な地域への需要流出が顕著であり、地価は下落傾向が続いている。取引数が少なく総額で の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は単価ベースで１５，０００～３０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的類似性の高い事例を収集、選択し、要因格差等についても適切に判断されており、実証的で規範性が 高い。一方、本地域は市街化調整区域内の一般住宅を主体とした地域であるが、共同住宅及び貸家需要ともに皆無であ り、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とした。よって本件においては実証的な資料に基づき規範性が 高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱さが見られるものの、 緩やかに持ち直している。大津市の人口数は ほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。 既成住宅地域であり地域要因に特段の変動は ない。発展性の乏しい地域性、市街地中心部 への人口流出から地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％