別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大津 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -54 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市関津５丁目字馬場崎９３３番１外 ｢関津５－５－３１｣ ②地積 　(㎡) 595   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅と農家住宅 とが混在する既成住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 石山 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ　市道 交通 施設 石山駅南東方 7.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変動はないので現在の状況を維持する と予測する。郊外の既成住宅地域に係る恒常的な需要減退により地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大津市及び草津市の市街化調整区域内に存する住宅地域である。典型的な需要者の属性は、自己 の居住を目的とし、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心であり、周辺からの転入は少なく需要は限定的である 。一方で農家住宅地域であることから、供給も少ない。中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で㎡あたり２万円 ～２．５万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、大津市及び草津市に 所在する市街化調整区域内の取引事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性 や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格で信頼性が高い。したがって、実 証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市の人口は概ね横ばいで、世帯数は増加 。前年同期比で新設住宅着工戸数も増加傾向 であるが、地価は利便性の優劣による二極化 が拡大している。 農家住宅等が混在する古くからの住宅地域で ある。人口減少に伴う潜在的な供給に対して 需要は少なく、取引市場の動きは低調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％