別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大津 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -52 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市真野大野１丁目字長路山６１０番２５ ｢真野大野１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西6.8m市道 水道、ガス、下水 堅田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 堅田駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の丘陵地の住宅団地で、地域内に特別な価格変動要因は見られない。傾斜地で生活上の利便性 が劣ることから高齢者に敬遠される傾向にあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者、京阪神方面へ 通勤する一次取得者等である。丘陵地に開発された住宅団地で交通の利便性が劣ることから、土地需要は限定される。 取引される規模はまちまちであるが、取引の中心となる価格帯は、土地は１６０㎡程度で５００万円程度、新築の戸建 物件は２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内の住宅地域の事例を基に試算していることから、類似性が高く現下の市場性を反映してお り、説得力が高いものと判断する。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の丘陵地の住宅地域に所在し、自己使用 目的の取引が中心で、標準的家賃・再調達原価は把握し難いことから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よっ て、市場での取引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [102.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内における住宅地需要は、中央部では 堅調で、南部・北部地域は下落傾向で推移し ている。大津市の人口は微増傾向にある。 駅徒歩圏外で生活上の利便性が劣り、また公 法上の規制が厳しいことから需要動向は弱く 、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％