別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -50 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市伊香立下在地町字上出９１７番 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 堅田 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   140 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 堅田駅北西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の集落地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。地縁的選好性が強く、需要はかなり弱 いことから、当該地域の地価水準も下落傾向が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市北部の既成住宅地域である。需要者は近隣居住者が中心で、地縁的選好性が強く、同一需給圏外か らの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、特段大きな変化を示すものはなく、需給ともに少なく地縁的選好 性の強い市場動向を反映して、地価も下落基調で推移している。市場での標準規模での中心価格帯は５００万円～１０ ００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の既成住宅地域であり、賃貸目的の取引は見られず、自用目的の取引が中心である。また、集落地域で あるため共同住宅等の需要や供給はみられず賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。したがっ て、本件においては、市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [108.2] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円高等の懸念要因はあるものの、コロナ感染 症の影響緩和により景気動向は好調である。 大津市の総人口は微増だが、生産人口は微減 傾向にある。 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地 域要因の変動は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％