別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -49 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市一里山７丁目字石拾２１０５番５４ ｢一里山７－６－４｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ郊外の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 瀬田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   210 ｍ、南   165 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 瀬田駅南東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,100) 高度3種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、格別の変動要因はなく当面は現状を維持するものと思料する。住環境と 利便性に優れ、需要は底堅く地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部の住宅地域一円。需要者は大津市在住者が中心で、周辺市町からの流入もみられる。一般に駅 徒歩圏外の住宅地の需要は弱いが、当該地域は閑静な住環境と大型商業施設に近く利便性を備えるため需要は底堅い。 周辺では新規の分譲が行われており、これらの価格に引っ張られる格好で地価は若干の上昇傾向にある。取引の中心価 格帯は、標準的な画地規模で９万円／㎡～１３万円／㎡程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にあ る事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟で あるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、 取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き 、県内景気は回復基調にある。不動産への影 響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概 ね横這い傾向。 地域内には格別の変動要因はないが、周辺に は生活利便施設が立地していることから、需 給は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％