別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大津 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -47 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 和邇 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 和邇駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測さ れる。駅徒歩圏であるが地縁性も強く需要は減退傾向にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線の和邇駅を最寄駅とする既成住宅地域でありその範囲は比較的狭いと判断した。需要者の属性 は当該地域の居住者や何らかの地縁性を有する者、世帯分離に伴う需要が中心と考えられる。最寄駅や公共施設等も近 く生活利便性が高い地域であるが、街路の狭い古くからの既成住宅地域であり需要は弱含みである。市場での中心価格 帯は７０坪程度の土地で坪当たり１２万～１３万円、土地建物総額で２，５００万円～３，０００円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は和邇駅近郊の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており説得力が高い。収益価格は自 己使用目的の戸建住宅を中心とした地域であり、敷地規模も小さく共同住宅の想定が困難なため試算できなかった。ま た古くからの既成市街地であり積算価格も試算できない。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [113.4] [100.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあ るが、傾斜地や郊外の古い造成団地、農家集 落では下落傾向にあり、二極化している。 和邇駅から徒歩圏の既成住宅地域であり利便 性も高いが、街路が狭い旧市街地であり需要 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％