別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -45 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市京町２丁目４０７番 ｢京町２－４－６｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) （その他） 駐車場整備地区 (80,240) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西3.6m市道 水道、ガス、下水 大津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ市道 交通 施設 大津駅北方 450m 法令 規制 商業 (80,240) 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅に近く、街路は狭いものの利便性が良い既成住宅地域である。周辺では町屋や古民家を宿泊施設や小規模 なカフェ等多様な施設に改装する動きが見られ、このような動向の影響を受け、地価上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅の徒歩圏内を中心とした住宅地域で、特に価格牽連性が強い範囲はＪＲ大津駅北側旧市街地の 既成住宅地域の範囲。需要者は、市内居住の二次取得者や用途の多様性に着目した土地利用を図る地元法人。古民家再 生等官民が協調した中心市街地活性化の動きが見られ、需要に比べて供給が少ないため買い進まれることも多い。取引 規模に差があるため総額の把握は困難であるが、市場の中心価格帯（単価）は１３０～１７０千円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模がやや小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しない。比準価格はＪＲ大 津駅を最寄駅とする住宅地から比較して求めたもので、特に地域的類似性が強く、上記市場の特性が反映された取引事 例を重視して試算しており、実証的である。自己使用目的で取引され、取引価格を指標に価格が形成されていると認め られることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個 人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直 している。大津市の人口は５年平均で微増傾 向にある。 大津百町と言われる旧市街地に属し、近年官 民協調して古民家再生等中心市街地活性化を 推進する動きがあり、周辺では多様な土地利 用が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％