別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -44 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市神領３丁目字光来６７６番５ ｢神領３－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅が建ち並ぶ 中規模開発の住宅地 域 北東7m市道 水道、ガス、下水 石山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現在の住環境を維持すると予測する。やや駅から遠いものの生活利便性に優れ 、底堅い土地需要を維持している。地価はやや上昇基調で継続しており、当面この状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむねＪＲ東海道線沿線の大津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は市内の事業所等へ通勤するサラ リーマン層を中心とする一次取得者である。最寄駅からやや遠いものの住環境は良好であり、底堅い土地需要が継続し ている。土地は１３０㎡程度で１１００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸 建住宅地域に存し、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができない面積の画地であるため収益価格を試算す ることができなかった。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 86,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ感染症の影響が和らぐも とで、持ち直している。大津市の人口はほぼ 横ばい、世帯数は微増傾向である。 交通利便性がやや劣る戸建住宅地域で、土地 利用は安定的である。需要は底堅く、地価は 緩やかな上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％