別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -43 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　靖展   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外 ｢瀬田５－２０－１０｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西7m市道 水道、ガス、下水 石山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    65 ｍ、南    85 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 2.9km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。大津市内における住宅地の地価 水準は、宅地需要は堅調であるが、最寄駅からやや遠い当地域の需要は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅地を中心とし、概ね大津市内ないし周辺市内に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は大津市 内及び隣接市域に居住する第一次取得者のほか、周辺地域に居住する買い替え取得者層も需要者として認められる状況 にある。石山駅南方の住宅地域であり、需給関係は弱含み傾向で推移している。周辺地域における土地取引水準は、２ ３０㎡程度の画地で、１，５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記試算により比準価格を得た。近隣地域内に賃貸物件は存しておらず、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸需要は少 なく収益還元法の適用は断念した。本件のような戸建住宅を中心とする地域においては、生活の利便性、居住の快適性 が重視され、自用目的での取引が中心であり、市場での取引実態を反映した比準価格に規範性を認め、比準価格を基礎 に代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [100.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内における住宅地需要は、駅徒歩圏に ある住宅地では宅地需要が堅調であるが、徒 歩圏外の地域にあっては弱含みで推移してい る。 周辺には文教施設等が存しているが、最寄駅 からやや遠く、地価二極化の影響で、宅地需 要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％