別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -42 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千石台９番２ ｢千石台９－２｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地で、地域要因は安定的で当分は現状のままで推移すると思われる。高台の住宅団地内 の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市で一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は大津市内及び京都方面への通勤を目的 とする一時取得者である。市場の需給動向としては、高台の傾斜地の存する住宅団地の土地需要は弱含みで、地価は下 落傾向にある。中心価格帯は２００㎡程度の土地で１，４００万円から１，５００万円程度、新築一戸建で３，０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大津市内の湖西地域に存する取引事例から特に類似性の高い住宅地に係る事例を収集選択し、要因比較を 行い、規範性の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地が存する地域は自用目的の取引が中心で賃貸市場が形成 されていないため試算しなかった。よって比準価格を標準に、代表標準地との価格均衡に留意して、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [211.5] [102.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、持ち直している。個人消費は感 染症の影響が和らぐもとで持ち直している。 大津市の人口は微増傾向にある。 地域要因に大きな変動は認められない。傾斜 地の存する住宅地域であること等から土地需 要は弱含みで、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％