別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大津 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -41 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市石場字後田２８番９ ｢石場２－８｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 膳所 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 膳所駅北西方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅徒歩圏に位置する既成住宅地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。生活 利便施設への接近性が良いことから需要は堅調であり地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅、膳所駅を最寄駅とする大津市中心部の住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁 性を有する者や世帯分離に伴う者、学区を同じくする者などが中心である。古くからの住宅地であるが利便性が良く需 要は堅調な地域である。市場での中心となる価格帯は４０坪程度の土地で２，０００万円、土地建物総額で４，０００ 万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ膳所駅近郊の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。また 自己使用目的の戸建住宅を中心とする地域であり貸家等も見られないことから収益価格は試算できなかった。もとより 既成市街地であるため積算価格も試算できない。よって市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大津（県） -24             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあ るが、傾斜地や郊外の古い造成団地、農家集 落では下落傾向にあり、二極化している。 市内中心部の既成住宅地域であるが、利便性 も高く需要は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +1.4 ％