別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -40 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市比叡平１丁目字広小場１０７０番３８ ｢比叡平１－１９－９｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い郊外の区画整然な 住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大津京 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 5.7km 法令 規制 １中専 (40,192) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大津市郊外の山腹に開発された古い大規模造成団地であり、利便性に劣り、需要は依然として弱含みである。地 価水準は、今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市の駅徒歩圏外住宅地域の範囲である。需要者は大津市及び周辺市内に居住、通勤する一次取得者 が中心である。古くに開発された大規模住宅団地は、画地規模、道路高低差のほか、居住者の高齢化等から、需要は弱 含みで、地価は下落傾向が続いている。市場での需要の中心となる価格帯は規模や個別性によりバラツキがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心である。賃貸市場が 未成熟であることから共同住宅の建築は合理的ではないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件におい ては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [132.9] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円高等の懸念要因はあるものの、コロナ感染 症の影響緩和により景気動向は好調である。 大津市の総人口は微増だが、生産人口は微減 傾向にある。 郊外の山腹にある大規模団地で、地域要因に 特段の変動はなく、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％