別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -38 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 8,810,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市螢谷７０２番５ ｢螢谷６－３０｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 石山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 石山駅南方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ石山駅徒歩圏の既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると思料する。比較的 利便性はよい地域で、地縁的な選好性もあって需要は底堅く、地価は若干上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部の住宅地域一円。需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者をはじめ周辺市町からの転入者 もみられる。街路条件にやや難がある既成住宅地域であるが、ＪＲ駅のほか京阪石山寺駅の利用が可能である点に強み があり、需要は底堅い。周辺における土地取引水準は、１２０㎡程度の画地で８００万円～１１００万円程度。新築戸 建住宅の取引は３０００万円台前半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係 にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成 熟であるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するの で、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 73,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き 、県内景気は回復基調にある。不動産への影 響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概 ね横這い傾向。 戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、 地域要因に変動はない。駅徒歩圏で地価は上 昇傾向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％