別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大津 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -32 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市別保２丁目字別保１０４５番１ ｢別保２－５－４９｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い狭小街路の既成住 宅地域 西2.8m市道 水道、ガス、下水 石山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    95 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、２． ８ｍ市道 交通 施設 石山駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ街路の狭い既成住宅地域であり、土地利用は現状維持で推移すると予測される。大津市中心 市街地の住宅地の需要は比較的堅調であり、地価は微増傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅から石山駅に及ぶ市内中心部の既成住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を 有する地元居住者や小学校などの学区を同じくする者、アパートからの住み替えに伴う第１次取得者が中心である。街 路の狭い住宅地であるが、市内中心部の住宅地の取引は堅調である。市場での中心となる価格帯は５０坪程度の土地で ３３万円／坪前後、土地建物総額で３，０００万～３，５００万円と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は石山駅から膳所駅勢圏の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い 。収益価格は自己使用目的の住宅地であること、敷地規模がやや小さいため経済合理的な共同住宅の想定ができず試算 できなかった。積算価格は既成市街地であるため試算できない。よって市場の実体を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [156.3] [100.0] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあ るが、傾斜地や郊外の古い造成団地、農家集 落では下落傾向にあり、二極化している。 街路の狭い古くからの既成住宅地域であり土 地利用に大きな変化はないが、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％