別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -31 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市青山７丁目１１番４ ｢青山７－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 南草津 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南草津駅南東方 4.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に大規模開発された閑静な戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏 外の地域であるが、名声のある地域で高値取引も見られるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部及び草津市の住宅地域一円。需要者は大津市及び草津市在住者が中心で、周辺市町からの転入 者もみられる。一般に郊外のバス便の住宅地域の需要は弱いが、当該地域は住環境の整った名声のある大規模住宅団地 であるため需要は底堅い。長年続いた区画分譲が終了したが、既存の住宅の取引も堅調で、地価は若干の上昇傾向にあ る。標準的規模の土地は㎡あたり８万円台後半～１１万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の大規模住宅団地であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関 係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未 成熟であるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存する ので、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 64.0] [100.0] 100 96,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き 、県内景気は回復基調にある。不動産への影 響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概 ね横這い傾向。 区画整然とした郊外の閑静な大規模住宅団地 であり、地域要因に特段の変動はない。名声 があり需要は底堅く、取引は比較的堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％