別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -26 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市黒津２丁目字横園２２８番２５ ｢黒津２－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 石山 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。交通利 便性に劣り土地需要は弱含みである。地価は下落が継続しており、当面この状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむねＪＲ東海道線沿線の大津市域の郊外の一般住宅地域。やや地縁的選考性が強く、需要者の中心 は近隣居住者が中心である。最寄駅からも遠く生活利便性の劣り、土地需要は限定される。土地は２２０㎡程度で１０ ００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸 建住宅地域内に位置し、賃貸物件がなく賃料水準が把握できないため収益価格を試算することができなかった。従って 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [101.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ感染症の影響が和らぐも とで、持ち直している。大津市の人口はほぼ 横ばい、世帯数は微増傾向である。 古くに開発された住宅団地で、特段の地域要 因の変動は認められないが、交通利便性に劣 るため、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％