別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -24 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市瀬田３丁目字山添４１７番２４ ｢瀬田３－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 石山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 石山駅南東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外の地域であるが、 底堅い住宅需要が見られ、地価は若干の上昇傾向に転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市内のうちＪＲ東海道本線沿線に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の一次取得 者が中心であるが、周辺市からの流入も見込める。大津市内の住宅地市場は利便性の良好な地域を中心に需要が堅調に 推移しており、閑静な住環境を有する本地域おいても住宅需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。土地は１６０ ㎡で１，３００～１，６００万円、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ石山駅・瀬田駅勢圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い 事例を選択した上で適切に試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立 つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な資 料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [103.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱さが見られるものの、 緩やかに持ち直している。大津市の人口数は ほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。 成熟した住宅団地であり、大きな地域要因の 変動はない。閑静な住環境を有しており、戸 建住宅需要は底堅く、周辺の取引価格水準も 安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％