別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -22 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千町１丁目字岩崎４６番９ ｢千町１－１７－６｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、共 同住宅も見られる住 宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 石山 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.7 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 石山駅南方 4.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。 最寄駅から遠く、交通利便性等が劣ることから、需要は依然として弱含みで、地価は微減傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅勢圏に位置する大津市郊外の住宅地域と判断した。需要者は大津市及び周辺市内に居住、通勤 する一次取得者、または地縁性を有する個人が中心である。最寄駅からバス圏の住宅地域の需要は弱含みで、地価は下 落傾向が続いている。周辺における中心の価格帯は、土地は２２０㎡程度で１，０００～１，５００万円程度、新築の 戸建物件は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例から、適切な事例を選択の上試算されたもの であり実証的で規範性が高い。また、収益還元法については、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快 適性が重視される地域であることから適用しなかった。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証 的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [113.9] [101.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩 やかに持ち直している。大津市の人口はおお むね横ばい、世帯数は増加傾向にある。 最寄駅からバス圏の利便性の劣る住宅地域で 、品等は中位であるが、土地需要が弱く、地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％