別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　今井　康裕   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市本堅田１丁目字ハし爪５２７番 ｢本堅田１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 堅田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 堅田駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はなく今後も現状を維持するものと予測する。堅田地区 の住宅地需要は堅調であるが、やや地縁的選好性を有し、今後も地価は概ね横這い傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市湖西地域内の住宅地域である。需要者の中心は、近隣地域に地縁を有する地元居住者であるが、 一部大津市及び周辺市域居住の一次取得者層の需要も見られる。ＪＲ堅田駅勢圏内の住宅地需要は全体的には堅調であ るが、既成集落内の住宅地についてはやや弱含みである。取引の中心となる価格帯は、取引自体が少ない上に、画地規 模も一様でないため総額では把握できないが、１㎡あたりの単価で５万円前後程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性のある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、画地条件及び経済合理性 からみて市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため試算しなかった。本件においては、対象標準地が、自己使 用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討を 踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 85.6] [103.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響が和らぐ中で、持ち直している。住宅投資 は、堅調である。大津市の人口は概ね横ばい 傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。街路系統がや や劣る既成住宅地域であり、需要は相対的に やや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％