別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市一里山５丁目字小松原７６５番１０９ ｢一里山５－２６－１６｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 瀬田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 瀬田駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に変動はない。駅から徒歩圏外のやや傾斜地勢であるものの 、住環境は良好で需要は底堅いことから、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ「瀬田」駅を中心とする戸建住宅地域である。需要者は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労 者層が中心である。やや傾斜地勢であり、平坦地の新興の分譲住宅団地と比較すると需要はやや劣るものの、区画整然 とした住宅団地で需要は比較的堅調である。需要の中心は、面積１３０㎡程度の土地価格が１５００万円前後であり、 新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一 需給圏内のＪＲ「瀬田」駅勢圏の事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性 や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって 実証的な比準価格を採用し、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大津（県） -30             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市の人口はほぼ横ばいで推移している。 住宅地は駅徒歩圏内で上昇、傾斜地、郊外、 古い住宅地で下落し、二極化が一層拡大して いる。 郊外の住宅団地で、地域要因に特段の変化は ない。閑静な住環境から住宅需要は底堅く、 地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +0.9 ％