別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市尾花川３７番 ｢尾花川１３－４８｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 大津京 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大津京駅南東方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津京駅勢圏の既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はないと予測する。需要者は地縁的選好性を有 する地元居住者が中心であるが、駅や商業施設にも比較的近く、地価は上昇傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津京駅を中心としたＪＲ湖西線沿いの大津市内の住宅地域と判断した。需要者の中心は、既成住宅 地であるため地縁的選好性を有する大津市内の居住者が中心であるが、利便性が高く京阪神に通勤する第一次取得者も 考えられる。駅から徒歩圏内で生活利便施設も周辺にあり需要は底堅い。市場での中心価格帯は、６０千円／㎡～８０ 千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差はあるが、３５００万円～４０００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧街道沿いの古くからの住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅も見受けられるものの、土地利用の中心は 戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されるため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域 及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されており、取引事例から比較して求め た比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 59.4] [101.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調にあったが、物価高、海 外情勢等により下振れ懸念がある。大津市の 人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣で二 極化が進む。 ＪＲ大津京駅徒歩圏内の既成住宅地域である が、最寄り駅や商業施設等に比較的近いこと から需要は底堅く、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％