別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市勧学２丁目字上水ノ渕１８５番２５ ｢勧学２－１４－３｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 大津京駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津京駅勢圏の戸建住宅地域で、地域要因は安定的で当面は現状を維持すると予測する。利便性等に比較的 優れる住宅地の需給は安定しており、地価は微増傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市内の住宅地域である。需要者の中心は、大津市及び京都方面の通勤を目的とする一次取得者であ る。市場の需給動向については、利便性等に比較的優れる住宅地の需要は概ね堅調で地価は微増傾向にある。市場での 需要の中心となる価格帯は、対象標準地と類似する約１３０㎡の土地で総額１２００万円～１３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大津市内の比較的新しい住宅地に係る取引事例に基づき試算しており規範性が高い価格が得られた。収益 価格は、画地規模等から経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難なため試算しなかった。よって規範性の高 い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 79.5] [100.0] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、持ち直している。個人消費は感 染症の影響が和らぐもとで持ち直している。 大津市の人口は微増傾向にある。 成熟した戸建住宅地域で、地域要因に特段の 変動はない。ＪＲ大津京駅勢圏の住宅地は需 給が概ね堅調で、地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％