別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市神宮町字上河原７６１番１６外 ｢神宮町５－５｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南4.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 大津京 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 大津京駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路に近接する生活利便性の優る閑静な住宅地域で、地域内に特別な価格変動要因は見受けられないものの 、ＪＲ「大津京」駅周辺の住宅地は需給が概ね均衡しており、地価は微増傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ「大津京」駅勢圏の戸建住宅地域である。需要者は大津市内及び隣接市域に居住する自己の居住を目 的とした居住者である。市内北部の「唐崎」・「比叡山坂本」駅周辺では供給が多く見受けられ、市場では一定の需要 が認められることから、需給は概ね均衡しているものと判断する。取引の中心となる価格帯は、１４０㎡程度の画地で １３００万円程度、土地建物一体で概ね２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ湖西線駅勢圏の住宅地域に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算しているこ とから説得力を有する。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に所在し、自己使用目的の取引が中心であり、画地 規模等より収益性を重視した利用が見込めないことから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場での 取引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 83.3] [103.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内における住宅地需要は、中央部では 堅調で、南部・北部地域は下落傾向で推移し ている。大津市の人口は微増傾向にある。 幹線道路に近接する比較的利便性の良好な住 宅地域であることから、需給は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％