別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市雄琴３丁目字鳩８０６番１ ｢雄琴３－１６－４１｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い旧道沿いの既成住 宅地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 おごと温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．４ｍ 市道 交通 施設 おごと温泉駅東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、地域要因は当面現況のまま推移するものと予測される。地価は緩やかな下落傾 向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市内のＪＲ湖西線沿線の既成住宅地域を中心とした住宅地域と判定した。旧街道沿いの古くからの 住宅地であるため、需要者は地縁関係等、地元出身者に限定される傾向が強く、転入者は少ない。土地利用の状況に変 化は乏しく、需給ともに限定的である。取引事例が少なく、また、個別的な事情が強いため中心価格帯の把握は困難で あるが、土地総額で１０００万円前後が中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、大津市内のＪＲ湖西線沿線の住宅地の取引事例を 採用し、適切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は近隣地域が戸建住宅地域であり、自 用目的の取引が中心の市場であるため適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、前年標準地価格から の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、持ち直しの動きがやや弱 まっているとみられている。大津市の人口は 微増傾向で推移している。 旧街道沿いの既成住宅地域であり地域要因に 変動はない。周辺の開発住宅団地との比較で 相対的に選好性が劣り、需給ともに限定的で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％