別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 95,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市真野２丁目字甲田１００番９ ｢真野２－２－４７｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、駅に近い住宅地 域 南東6.3m市道、背面道 水道、ガス、下水 堅田 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 堅田駅北方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ堅田駅に近接する住宅地であり、周辺では区画整理事業や都市計画道路の整備が進捗していることから、今 後も利便性が向上し地価は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線大津京駅～堅田駅に存する地域特性の類似する住宅地域である。主たる需要者は市内及び京阪 神に通勤する一次取得者が考えられる。利便性の高い住宅地であることから需要は堅調に推移しており、今後は都市計 画道路を中心とした道路整備の進捗によりさらなる利便性の向上が期待できる。取引の中心価格帯は、土地は１３０㎡ 程度で１，２００～１，７００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自己利用の戸建住宅としての利用を中心とした住宅地であり取引市場を反映した比準価格は、豊富な資料によ り求められた実証的な価格で、その規範性は高い。他方、戸建住宅地を中心とした地域であり賃貸市場が成熟していな いこと及び画地条件から賃貸アパートを想定することが困難であることから、収益価格の試算は断念した。したがって 、比準価格を標準とし地価公示標準地価格との均衡に留意して調整し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 80.8] [102.0] 100 95,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられ るものの、生産活動は製造業を中心に持ち直 しており、全体として緩やかに回復傾向にあ る。 ＪＲ堅田駅西口の区画整理事業により利便性 が向上しており土地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％