別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 紀北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紀北 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 1,970,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北牟婁郡紀北町東長島字小山２４５９番１５ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅の中に空地があ る区画整然とした住 宅地域 東6m町道 水道 紀伊長島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 紀伊長島駅東方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町中心部に近い住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測 する。過疎・高齢化の進行等から宅地需要は乏しく、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は紀北町及び周辺市町の住宅地域。需要者は紀北町の居住者や地縁性のある個人が中心である。町中心部 や駅、小学校に近い利便性のよい住宅地域であるが、発展的な動向は特に見られない。過疎・高齢化の進行等で新規の 宅地需要は乏しく、地価は下落傾向が続いている。取引が少なく市場での中心価格帯の把握が困難であるが、１００㎡ 程度の土地で概ね２００万円程度とみられるが、割安な取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　町中心部に近い区画整然とした住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、紀北町の住宅地域に存 する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域 等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 紀北町の人口、世帯数はともに減少。高齢化 率は５割に近づく勢い。主要産業の漁業は低 迷。景気は持ち直しの動きもあるが不動産市 況は弱い。 近隣地域は町中心部に近い住宅地域で、顕著 な変動要因はない。過疎・高齢化の進行等か ら宅地需要は乏しく、地価水準は下落傾向で 推移。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％