別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 多気 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多気 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多気郡多気町相可台１４番４ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5m町道 水道、ガス、下水 相可 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 相可駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 立地と環境に恵まれた高台の住宅団地。中心部には小規模開発もあるが、競争力から需要は安定して推移するも のと予測した。現時点では、大規模リゾート施設開業や進出工場稼働による顕著な影響は把握できない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多気町及び周辺市町の住宅地域の圏域であり、住宅団地との競合関係が強い。典型的な需要者は当町居住 者であるが、周辺市町からの転入もある。中心部の高台で競争力があり、需要は安定している。団地内の新規分譲も継 続してみられ、今後も需要は見込める。市場の中心価格帯は土地２１０㎡程度で総額６００万円内外、新築戸建物件は ２，５００万円～３，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。自用目的の取引が殆どであり、市場参加者は取引価格を指標とする。 比準価格は競合関係が強い団地の取引を中心にして適正に比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、規範性が高 い。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、画地規模と行政的条件による経済合理性から試算していない。したがって、実 証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より人口減少率は大きく、高齢化率も 上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金 融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。需 要は中心部限定。 当初開発業者による分譲が続いている。大規 模リゾート施設や新規進出工場の雇用者増が 予測され、中期的には需要増が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％