別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 三重朝日 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重朝日 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三重郡朝日町白梅の丘東２丁目３番６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 朝日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業によって大規模 に開発された高台の新興住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 朝日駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵高台に環境良好な新しい街並みが形成されており、今後も高い人気を維持していくものと見込まれる。中古 住宅主体の限られた供給への需要は高いことから、当面の地価動向は上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町とその周辺市町を含む類似の住宅地域を内包する圏域。需要者は当圏域内在住者を中心に圏域外か らの転入者も含まれる。当圏域における不動産供給はミニ開発等による新規分譲を始め、中古住宅や遊休地の処分であ り、総じて需要は高い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で１２００万円～１３００ 万円位であり、人気のある新興住宅地では高値安定で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町域北西部の高台に大規模展開する新興住宅団地内であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の 個人）も併せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数の取引事 例との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合することから 、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [104.7] [101.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新興大規模住宅団地への流入が一段落して以 降、人口の伸びは鈍化し、近時はほぼ横ばい 推移。面積５００㎡以上のミニ分譲地開発は 減少傾向を示す。 地域要因に特段の変動はない。なお、近隣周 辺も含めて概ね家が建ち並び、供給は限定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％