別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 木曽岬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木曽岬 -2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名郡木曽岬町大字白鷺字白鷺川５９８番２３９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理された住宅 地域 南6m町道 水道、下水 近鉄弥富 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 近鉄弥富駅南方 6.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２３号背後の熟成した住宅団地であり、土地利用に変化はないが、津波による浸水懸念のある地域の需要は 弱く、地価は引き続き下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は木曽岬町及び周辺市町の住宅地域で、特に木曽岬町及び旧長島町の住宅地域と価格牽連性が強い。需要 者は、同一需給圏内の居住者が中心であるが、名古屋方面への通勤者も含まれるが、浸水懸念のある古くからの住宅団 地であり、需要は弱く、安値の取引も見られる。新築戸建の取引は殆どなく、土地の取引も少ないが、取引される場合 は、画地規模が２００㎡程度の土地で６００万円から７００万円程度が中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺地域ではアパートも散見されるが、アパート経営を目的とする新規 の土地取引は見あたらない。標準宅地の規模でアパートの想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。自用目 的で取引される地域であり、代替性を有する取引事例から、類似性の高い事例を中心に求めた比準価格は、市場性を反 映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [106.0] 100 [131.0] [106.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の新型コロナの感染者数は増減が繰り返 されるが、新型コロナの影響は減少化傾向。 しかし、水害懸念のある地域の需要は、依然 として弱い。 幹線道路背後の小規模な住宅団地であり、土 地利用に変化はないが、浸水懸念と高齢化の 影響が続き、地価は引き続き下落傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％