別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊賀 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市小田町字西出１６５７番外 ②地積 　(㎡) 2,736   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小規模の工場が多 く見られる工業地域 南5.5m市道、西側道 水道 西大手 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 西大手駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用について大幅な変動要因は認められず当面は現況用途での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三重県下を範囲とする工業地域の存する圏域で、需要者の中心は主に同一需給圏内の事業者及び広域 展開する企業である。各所に工業地が所在する伊賀市には基幹道路として名阪国道があり、伊賀市の中心部にも比較的 近い標準地周辺の工業地の地価は比較的安定的に推移している。本市場において取引される敷地規模はさまざまで、市 場の中心的な価格帯も一概には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本近隣地域は自用を前提として取引に入るものが多く、標準地のような土地価格の意思決定に関しては取引市場の動向 を注視して行われることが一般的である。また、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。以上から現 実の取引事例から求めた説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [106.2] [102.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少傾向。新型コロナの影響 が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち 直しの動きも見られるが、先行きに対する不 透明感も伴う。 顕著な発展的傾向もなく、工業地域としての 利用用途に関して特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％