別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 伊賀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 939,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市三田字東大町４１０番３外 ②地積 　(㎡) 68,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 南東12m国道、北東側道 水道 伊賀上野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    68,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 伊賀上野駅東方 1.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が並ぶ市街地北部郊外の工業地域で、今後とも現状のまま安定的に推移するものと予測する。道路条 件や工場の集積度等立地条件が良く、需要は堅く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市及び周辺県の工業地域で、需要者の中心は県内外の法人である。関西圏、中部圏どちらにも近く、 ＪＲ駅、名阪国道、新名神高速道路へのアクセスに優れ、付近には大規模工場も集積するとともに、従業員向けの共同 住宅も多く見られる立地条件で、流通業務用地を中心に土地需要は回復している。工業地の需要は画地規模、業種等と 関連しさまざまであるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工業地域で賃貸による工場経営は想定し難いため収益価格は試算しなかった。これに対し、比準価格は幅員・配 置等の街路条件、交通網・市場等への接近性の交通接近条件、用排水・災害発生の危険性等の環境条件を満足させる工 業適地としての価値を実証的に反映している価格であること、また、市内の工業地の信頼できる事例を収集し得たこと から、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は企業活動、設備投資、輸出は持ち 直しつつあり、工業地では特に流通業務用地 への需要が高まっている。 地域要因に大きな変動はない。大規模工場が 建ち並ぶ工業地域で、立地条件は良好で、地 価は回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％