鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５ -12	伊賀市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南6.5m、角地		（都）１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	１０５ -16	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１０６ｙ -80	伊賀市		建付地	（　）	不整形	北13m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１０６ -54	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、東6m、二方路		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
e	１０６ｙ -83	伊賀市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		（都）１中専都市機能誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,436	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	34,826	100 [ 129.0]	26,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,000
b	(　 ) 47,094	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,670	100 [ 178.4]	26,160		26,200
c	(　 ) 28,754	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	39,377	100 [ 144.4]	27,269		27,300
d	(　 ) 15,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	22,352	100 [ 89.7]	24,919		24,900
e	(　 ) 36,434	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,669	100 [ 133.3]	26,758		26,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +75.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

伊賀 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の商業地域であるため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,557,841	2,042,750	8,515,091	8,310,400	204,691	（　0.9722） 199,001	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,826,942 円　　　　（　 4,590 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	834 ㎡	29.0 m x 29.0 m	前面道路：道路　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用より１階店舗・２階事務所のフロアー貸しを想定。賃貸需要及び立地特性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

ホール及び内階段等の共用部分を除くため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	1,481	503,540	3.0	1,510,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	400.00	90.0	360.00	1,310	471,600	3.0	1,414,800
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	87.5	700.00		975,140		2,925,420
								0

⑨年額支払賃料	975,140 円　×　12ヶ月　＝　 11,701,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,701,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,170,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,531,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,925,420 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,557,841 円　　　　（　 12,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-6	1,429 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,481 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-7	2,213 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,863
c	１０５賃ｙ　　　　-11	1,134 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,041

伊賀 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	351,050 円	11,701,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 784,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,042,750 円　（　　　　　　 2,449 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,310,400 円（　　　　　 9,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,557,841 円
②総費用	2,042,750 円
③純収益　①－②	8,515,091 円
④建物等に帰属する純収益	8,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	204,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,826,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,590 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
伊賀 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊賀 5-7

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　山中　祥平

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊賀市問屋町２０番外				②地積　(㎡)	834 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗Ｓ2	店舗、倉庫、事務所等が集まった商業地域	北15m道路、背面道	水道	桑町 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ道路

交通

施設

桑町駅南東方

740m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、倉庫、事務所等が立地する商業地域で、土地利用に大きな変化は見られず、今後も現状のまま推移するも
のと予測する。発展的な動向は見られず、地価は小幅な下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,260 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね伊賀市内の商業地域。需要者は当該方面の企業や事業者等が中心である。近隣地域は事業所や倉庫等
が集積する上野卸商業団地で、名阪国道インターチェンジへの利便性を有するが、発展的な動向は見込まれず、その地
域的特性から当該方面に対する需要は限定的である。取引総額は画地規模により相当異なることから、市場での需要の
中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、倉庫、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸物件は少なく、自用目的の取引が主であり、賃貸用建物
の建築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は伊賀市内の類似の商業地
の取引事例から適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映した価格である。よって、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,900 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[131.3]

[100.0]
100

26,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊賀市の人口は減少傾向。市内の観光施設入
込客数は改善傾向。伊賀市内の商業地の地価
は、総体的に下落傾向にあるが、下落率は縮
小傾向にある。

店舗や倉庫、事務所等が立地する既成商業地
域で、地域要因に格別の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５ｙ -9	伊賀市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東6m、二方路		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	１０６ｙ -80	伊賀市		建付地	（　）	不整形	北13m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１０６ -56	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	１０６ -54	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、東6m、二方路		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,261	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	34,988	100 [ 141.0]	24,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,800
b	(　 ) 28,754	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	39,377	100 [ 144.4]	27,269		27,300
c	(　 ) 15,945	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	16,860	100 [ 69.1]	24,399		24,400
d	(　 ) 15,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	22,352	100 [ 86.5]	25,840		25,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

伊賀 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,588,806	2,043,780	8,545,026	8,310,400	234,626	（　0.9722） 228,103	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,386,596 円　　　　（　 5,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	834 ㎡	29.0 m x 29.0 m	前面道路：道路　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼事務所で、１階店舗、２階事務所ともフロア貸しを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	1,500	510,000	3.0	1,530,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	400.00	90.0	360.00	1,300	468,000	3.0	1,404,000
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	87.5	700.00		978,000		2,934,000
								0

⑨年額支払賃料	978,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,736,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,173,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,562,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,934,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,588,806 円　　　　（　 12,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃　　　　-2	1,449 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,453	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-6	1,429 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	1,698
c	１０５賃　　　　-44	1,138 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,360

伊賀 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	352,080 円	11,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 784,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,043,780 円　（　　　　　　 2,451 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,310,400 円（　　　　　 9,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,588,806 円
②総費用	2,043,780 円
③純収益　①－②	8,545,026 円
④建物等に帰属する純収益	8,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,386,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,260 円／㎡）