鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -83	伊賀市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		（都）１中専都市機能誘導区域 (60,200)
b	１０６ｙ -80	伊賀市		建付地	（　）	不整形	北13m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１０６ -54	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、東6m、二方路		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
d	１０６ -56	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、中間画地		（都） (60,200)
e	１０５ｙ -33	伊賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南西7m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,434	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,669	100 [ 158.5]	22,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,500
b	(　 ) 28,754	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	39,377	100 [ 164.8]	23,894		23,900
c	(　 ) 15,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	22,352	100 [ 100.7]	22,197		22,200
d	(　 ) 15,945	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	16,860	100 [ 76.7]	21,982		22,000
e	(　 ) 10,178	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 78.6]	12,807	100 [ 56.7]	22,587		22,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -21.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,400 円／㎡]

伊賀 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,192,352	830,565	3,361,787	3,012,520	349,267	（　0.9722） 339,557	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,529,942 円　　　　（　 6,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	968 ㎡	20.0 m x 48.8 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における標準的使用並びに画地規模等を踏まえて平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	1,333	386,570	5.0	1,932,850
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		386,570		1,932,850
								0

⑨年額支払賃料	386,570 円　×　12ヶ月　＝　 4,638,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,638,840 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,174,956 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,932,850 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,396 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,192,352 円　　　　（　 4,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-10	2,380 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [195.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-14	2,299 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.2]	100 [190.0]	100 [100.0]	1,490
c	１０５賃ｙ　　　　-17	1,835 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,170

伊賀 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,000 円	40,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,165 円	4,638,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,200 円	40,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 830,565 円　（　　　　　　 858 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,012,520 円（　　　　　 3,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,192,352 円
②総費用	830,565 円
③純収益　①－②	3,361,787 円
④建物等に帰属する純収益	3,012,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,529,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,750 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
伊賀 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊賀 5-6

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　山本　正敏

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外				②地積　(㎡)	968 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:2.5	店舗兼作業場Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北東21m県道	水道、ガス	桑町 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

桑町駅南東方

1.7km

法令

規制

（都）準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

市街地外れの名阪国道・友生ＩＣに近い準幹線道路沿いの商業地域であるが店舗・営業所等の集積度は低く、友
生ＩＣへの通過道路にすぎない面もあって地域の商業性は低い。今後も現状程度の状況で推移するとみられる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,670 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊賀市から名張市にかけての幹線道路または準幹線道路沿いを中心とする商業地域で、需要の中心は当市
内の法人及び個人事業主等である。路線商業地域としての範囲は狭く集積度も低く、集客力は低い。ＩＣにも近いが通
過道路としての色彩が強い。新型コロナ感染症の拡大前から商業地としての需要は少なく、取引も少なかった。取引に
ついては画地規模や立地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は把握しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街地外れの名阪国道・友生ＩＣに近い準幹線道路沿いを中心とする既成の路線商業地域で、原価法は適用できなかっ
た。新型コロナ感染症の影響等もあって収益価格は低位に試算された。比準価格は事例資料としての類似性が一応認め
られる類似地域内の事例から試算した価格で、市場の実態を一応反映する価格が試算できていると考える。よって、市
場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,900 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[100.0]
100

22,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費や生産活動等は回復傾向にあるとみ
られ、変異株等の影響もあって先行き不透明
感は払拭されていないものの、地価は回復傾
向を示している。

市街地外れの準幹線道路沿いの商業地域であ
るが店舗・営業所等の集積度は低く需要も少
ない。下落率は縮小しているが地価の下落傾
向は続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５ -34	伊賀市		更地	（　）	長方形	南東4m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１０６ -54	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、東6m、二方路		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
c	１０５ -31	伊賀市		建付地	（　）	不整形	北10m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	１０６ -55	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		（都）近商居住誘導区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,311	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	14,040	100 [ 66.6]	21,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,100
b	(　 ) 15,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	22,352	100 [ 102.7]	21,764		21,800
c	(　 ) 11,197	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 72.0]	17,383	100 [ 74.9]	23,208		23,200
d	(　 ) 20,420	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	26,600	100 [ 111.0]	23,964		24,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

伊賀 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古くからの県道沿いの商業地域内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,214,367	827,096	3,387,271	2,990,260	397,011	（　0.9722） 385,974	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,422,577 円　　　　（　 7,670 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	968 ㎡	20.0 m x 48.8 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の立地動向を検討の上、一棟貸しのロードサイド型店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	1,340	388,600	5.0	1,943,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		388,600		1,943,000
								0

⑨年額支払賃料	388,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,663,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,663,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,196,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,943,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,214,367 円　　　　（　 4,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-10	2,380 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [195.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-14	2,299 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.2]	100 [190.0]	100 [100.0]	1,490
c	１０５賃ｙ　　　　-17	1,835 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,170

伊賀 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,500 円	40,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,896 円	4,663,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,200 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 827,096 円　（　　　　　　 854 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,990,260 円（　　　　　 3,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,214,367 円
②総費用	827,096 円
③純収益　①－②	3,387,271 円
④建物等に帰属する純収益	2,990,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	397,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,974 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,422,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,670 円／㎡）