鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５ｙ -9	伊賀市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東6m、二方路		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	１１２ -60	伊賀市		建付地	（　）	正方形	北6.2m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,372)
c	１０５ -12	伊賀市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南6.5m、角地		（都）１住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	１０９ｙ -51	名張市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、南東1.5m、二方路		（都）商業 (90,240)
e	１０９ｙ -58	名張市		更地	（　）	ほぼ台形	南東3m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,261	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	34,988	100 [ 125.5]	27,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,900
b	(　 ) 42,517	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,389	100 [ 147.0]	28,836		28,800
c	(　 ) 43,436	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	34,826	100 [ 128.5]	27,102		27,100
d	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	35,471	100 [ 135.1]	26,255		26,300
e	(　 ) 23,585	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	23,585	100 [ 84.7]	27,845		27,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,200 円／㎡]

伊賀 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,124,576	408,132	1,716,444	1,662,080	54,364	（　0.9722） 52,853	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,016,404 円　　　　（　 6,090 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅（専有面積４０㎡×２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,300	104,000	5.0	520,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,090	87,200	2.0	174,400
							2.0	174,400
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		191,200		694,400
								174,400

⑨年額支払賃料	191,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,294,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,294,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,064,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	694,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 53,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,124,576 円　　　　（　 12,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-11	1,134 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [ 80.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,305 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃　　　　-2	1,449 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,315
c	１１１賃ｙ　　　　-8	1,536 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,313

伊賀 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,832 円	2,294,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 408,132 円　（　　　　　　 2,444 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,662,080 円（　　　　　 9,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,124,576 円
②総費用	408,132 円
③純収益　①－②	1,716,444 円
④建物等に帰属する純収益	1,662,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	52,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,016,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,090 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
伊賀 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊賀 5-5

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　駒田　真人

TEL.

鑑定評価額

4,540,000 円

１㎡当たりの価格

27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	不整形 1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	小売店舗、駐車場等が混在する駅前の商業地域	東6m県道	水道	青山町 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ県道

交通

施設

青山町駅南方

100m

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域であり、駅乗降客はここより自動車等を利用する郊外居住者である。周辺では過疎化も進んでいる
ため、今後とも駅利用者の減少が予想される。したがって地価水準も長期的な下落傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊賀市及びその周辺地における商業地域の所在する圏域である。需要者は、近隣地域に地縁性をもつ個
人事業者を中心とする。駅利用客の減少のため商業価値の低下が顕著であり、駅周辺では露天の通勤者用の駐車場は増
加しているが、事業所の新規立地は少ない。土地取引は、規模及び用途等において様々な土地利用がなされているが、
標準画地規模が１７０㎡である場合の価格帯としては概ね４５０万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

併用住宅や一般住宅も介在する駅に近い商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は相当低く試算された。一方で、商業地取引に裏付けされた取引事例を収集し、適切に比較検討
して求めた比準価格は精度が高い。鑑定評価に際しては、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準
地との検討を行ない、周辺地域における同種別の土地取引の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,900 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[126.4]

[100.0]
100

27,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊賀市の地価動向は人口減や高齢化により、
地価の下落傾向が続いている。但し、地価の
底打ち感もあるため、地価の下落幅が小さく
なっている。

旧町駅前に形成された商業地域であるが、駅
乗降客に依存しており、商業地域としての繁
華性は年々低下傾向にある。地価動向も低下
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -83	伊賀市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		（都）１中専都市機能誘導区域 (60,200)
b	１０５ -12	伊賀市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南6.5m、角地		（都）１住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	１０６ -54	伊賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、東6m、二方路		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
d	１０９ｙ -51	名張市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、南東1.5m、二方路		（都）商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,434	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,669	100 [ 132.9]	26,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,800
b	(　 ) 43,436	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	34,826	100 [ 126.6]	27,509		27,500
c	(　 ) 15,253	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	22,352	100 [ 80.8]	27,663		27,700
d	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	35,471	100 [ 133.1]	26,650		26,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,200 円／㎡]

伊賀 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の商業地域であるため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,124,810	408,132	1,716,678	1,662,080	54,598	（　0.9722） 53,080	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,020,769 円　　　　（　 6,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階はファミリータイプ平均約４０㎡の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,295	103,600	5.0	518,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,095	87,600	2.0	175,200
							2.0	175,200
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		191,200		693,200
								175,200

⑨年額支払賃料	191,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,294,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,294,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,064,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	693,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 53,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,124,810 円　　　　（　 12,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃　　　　-44	1,138 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-6	1,489 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,439
c	１０５賃　　　　-43	2,545 ( 2,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [144.0]	100 [100.0]	1,964

伊賀 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,832 円	2,294,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 408,132 円　（　　　　　　 2,444 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,662,080 円（　　　　　 9,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,124,810 円
②総費用	408,132 円
③純収益　①－②	1,716,678 円
④建物等に帰属する純収益	1,662,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,110 円／㎡）