鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -63	伊賀市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,330)
b	１０５ -12	伊賀市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南6.5m、角地		（都）１住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	１０５ｙ -9	伊賀市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東6m、二方路		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	１０５ｙ -10	伊賀市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,160)
e	１０６ -6	伊賀市		更地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,828	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,127	100 [ 124.2]	34,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 43,436	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	34,826	100 [ 100.6]	34,618		34,600
c	(　 ) 32,261	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	34,988	100 [ 101.8]	34,369		34,400
d	(　 ) 38,406	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	38,134	100 [ 112.6]	33,867		33,900
e	(　 ) 35,327	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	43,938	100 [ 127.5]	34,461		34,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,400 円／㎡]

伊賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,980,968	763,205	3,217,763	3,116,400	101,363	（　0.9722） 98,545	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,895,096 円　　　　（　 8,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	220 ㎡	9.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階ファミリータイプ住宅（平均専有面積約４７．５㎡）を想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

階段等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	1,424	192,240	5.0	961,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	95.0	142.50	1,230	175,275	2.0	350,550
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	92.5	277.50		367,515		1,311,750
								0

⑨年額支払賃料	367,515 円　×　12ヶ月　＝　 4,410,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,410,180 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 441,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,969,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,311,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,980,968 円　　　　（　 18,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-41	908 ( 906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,424 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-11	1,134 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 62.0]	100 [100.0]	2,032
c	１０６賃ｙ　　　　-9	1,059 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,070

伊賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,305 円	4,410,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 763,205 円　（　　　　　　 3,469 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 14,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,980,968 円
②総費用	763,205 円
③純収益　①－②	3,217,763 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,895,096 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,610 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
伊賀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊賀 5-2

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　岡部　康信

TEL.

鑑定評価額

7,570,000 円

１㎡当たりの価格

34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊賀市上野農人町４２８番６				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗ＳＲＣ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域	北6.7m市道	水道、ガス	広小路近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．７ｍ市道

交通

施設

広小路駅南東方近接

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は広小路駅周辺の既成商業地域で、近年、城下町ホテルが開業している。その他、土地利用に大きな変
化はなく、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊賀市の商業地域で、需要者の中心は当該圏域の事業者等である。経済活動は新型コロナによる停滞から
徐々に正常化が進んでおり、観光客も戻りつつある。近隣地域は中心市街地の既成商業地域で、郊外のロードサイドや
複合商業施設に比べて集客力が劣るため、土地需要はやや弱い。取引総額は画地規模により相当異なることから、市場
での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域等の土地取引は自用目的の取引が多く、賃貸経営目的の取引は少ない。最有効使用の賃貸用建物を想定した収
益価格は、建築費の上昇や賃貸需要の弱さから、元本価格に見合った収益を得ることができないため低位に求められた
。一方、比準価格は伊賀市内の類似の商業地の事例から適正に比準して求めたもので、市場の実態を反映した価格であ
る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊賀市の人口は減少、高齢化率は上昇、不動
産取引件数は横這い、個人消費は持ち直し。
雇用は改善傾向にあるが物価高により実質賃
金は減少。

旧上野庁舎で図書館、店舗、宿泊施設等の整
備が計画されているほか、中心市街地で忍者
体験施設や商業施設の開業が計画されている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ -6	伊賀市		更地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,360)
b	１０６ｙ -63	伊賀市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,330)
c	１１２ -60	伊賀市		建付地	（　）	正方形	北6.2m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,372)
d	１０６ｙ -83	伊賀市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		（都）１中専都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,327	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	43,938	100 [ 128.4]	34,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,200
b	(　 ) 43,828	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,127	100 [ 126.0]	34,228		34,200
c	(　 ) 42,517	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,389	100 [ 122.0]	34,745		34,700
d	(　 ) 36,434	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,669	100 [ 101.4]	35,177		35,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,400 円／㎡]

伊賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,021,358	764,550	3,256,808	3,116,400	140,408	（　0.9722） 136,505	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,625,096 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	220 ㎡	9.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼住宅で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階は共同住宅で平均専有面積は４７．５㎡

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	1,420	191,700	5.0	958,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	95.0	142.50	1,260	179,550	2.0	359,100
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	92.5	277.50		371,250		1,317,600
								0

⑨年額支払賃料	371,250 円　×　12ヶ月　＝　 4,455,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,455,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 445,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,009,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,317,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,021,358 円　　　　（　 18,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-17	1,835 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,426 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-16	1,551 ( 1,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,484
c	１０６賃　　　　-2	1,449 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,358

伊賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,650 円	4,455,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,550 円　（　　　　　　 3,475 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 14,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,021,358 円
②総費用	764,550 円
③純収益　①－②	3,256,808 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	140,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,625,096 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）