別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊賀 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -16 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市長田字樋口１０１８番 ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5.2m市道 水道、下水 西大手 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 西大手駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲を水田に囲まれた市街地西部の農家集落で不動産需要は地縁関係者等に限定され弱く、現状推移と予測する 。地価は高齢化の進行や人口の減少がより鮮明になってきているため、下げ止まりの気配は見込めない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内において既存集落的色彩を有する類似の住宅地域を含む圏域。需要者は地縁や血縁が不動産の選 好性に強く作用することが多い地域性を反映して、地元の個人に限定される傾向があるが、田舎暮らしを好む県外の個 人も含む。取引自体が少ないこと、画地規模もばらつきがあること、親族間売買等特殊な事情を背景に持つため、需要 の中心となる価格帯については一概に把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家集落であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算をしない。鑑定評価手法は取引事例比較 法のみとなった。この場合、類似性を有する取引事例は収集数が限られるため、当手法における事例の選択範囲は伊賀 市内広域に及ぶが、事例毎の検討並びに価格決定の判断を慎重に行った結果、妥当性のある価格が得られたものと思料 する。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 9,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が 見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 近隣地域内においては、顕著な変動要因はな い。農家集落地域の土地需要は地縁的選考性 が強く需要は弱い。地価は下落傾向が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％