別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊賀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -13 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野田端町９２０番２５ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 新旧一般住宅の中に 駐車場等も見られる 住宅地域 東5.3m市道 水道、ガス 広小路 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 広小路駅東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内に位置し、街路の整然性がやや劣る既成住宅地域である。区画整然とした新興住宅地域等との比較では 需要がやや弱いものの、割安感から地価の安定化が見られる。今後も概ね現状での推移を見込む。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は伊賀市内の居住者が中心である。伊賀市では旧来か らの中心市街地で地価下落が続いてきたが、価格水準が下がり割安感が出てきたことで中小規模の宅地分譲も見られる ようになり、地価下落幅も縮小傾向を示している。当該地域についても地価下落幅の縮小傾向が見られる。需要の中心 となる価格帯は、土地は標準的面積で６００万円～７００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、土地所有者がアパートを建設するケースであり、賃貸経営を目的とする土地取引は 見られず、標準地の規模も小さいため収益価格は試算しなかった。近隣地域では自己利用目的の取引が支配的であり、 居住の快適性や利便性が重視される。よって、類似地域における規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [137.6] [103.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市は人口の減少率及び高齢化率が三重県 の平均を上回る。市内では中小規模の開発も 見られ、割安感から地価下落幅の縮小傾向が 見られる。 地域内に大きな変動はない。区画整然とした 新興住宅地域等との比較では需要がやや弱い ものの、割安感から地価の安定化が見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％