別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 伊賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -12 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 2,590,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野福居町１２６３番６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北4.6m市道 水道、ガス 西大手 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．６ｍ 市道 交通 施設 西大手駅南西方 560m 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近い既成住宅地域で、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移するものと予測す る。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内の戸建住宅を主体とする住宅地域など。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占め ると考える。伊賀市内には中・大規模住宅団地が存し、住宅地はやや供給過剰気味であるため、市街地に近い既成の規 模が小さい住宅地の需要は弱含みである。土地は１００㎡程度で２００万円～４００万円程度が需要の中心となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、標準地の面積が１００㎡と小さく、事業収支の観点から新規の共同住 宅等を想定することは非合理的であると判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅 地域で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通 り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [112.9] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題 ・物価高騰等の影響により、伊賀市の地価動 向などには不透明感が存在する。 著しい地域要因の変化は認められず、地価は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％