別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊賀 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -9 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 東4m市道 水道 新居 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 新居駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農業集落地域で土地利用に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。外部からの需要が弱 いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね伊賀市の住宅地域である。需要者は当該地区周辺の居住者の世帯分離によるものや、当該地区に 地縁性を有する者が中心であり、他地域からの転入は少ない。伊賀市内の住宅地の需要は、利便施設が集まり災害の危 険性も低い中心市街地へ回帰する傾向がみられる。近隣地域は鉄道駅に近く利便性を有するものの、農業集落地域であ るため外部からの需要が弱い。取引価格帯は、規模により相当異なるが、標準的な土地で４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農業集落地域であるため、自用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内で標準地と代替性が認められ る住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域 は賃貸市場の形成が見られないため、収益価格は試算しない。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名張 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [126.9] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少、高齢化率は上昇、不動 産取引件数は横這い、個人消費は持ち直し。 雇用は改善傾向にあるが物価高により実質賃 金は減少。 ＪＲ関西本線の駅や複合商業施設にも比較的 近く、利便性を有する。地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％