別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -8 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　正敏   TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市小田町字南出１４９９番７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m道路 水道 西大手 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 道路 交通 施設 西大手駅北西方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近くで古くに小規模開発された地域で、最近開発された分譲地等と比べて需要は劣り、新型コロナの影響 で市内全般の住宅地需要が減少しているなか下落率は縮小しているが今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内における住宅地域であり、伊賀市内の居住者が需要の中心となっている。アパートの空室が増加 し、新設住宅着工戸数等も減少している。新興住宅地域等との比較では、低地において早い時期に開発された分譲住宅 地であるため競争力が弱く、需要も乏しい状況にあり、新築戸建ての取引は殆どないようである。需要の中心となる価 格帯については、１５０㎡前後の標準的な画地規模の土地で、概ね４００万円～５００万円程度であろうとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅が一部見受けられるが戸建主体の古くからの住宅地域で原価法は適用できず、標準地の規模等からアパ ート経営を想定するのは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。近隣は自己使用目的の取引が支配的で周辺環 境が重視される。比準価格は類似地域における取引時点の新しい事例から試算した価格で、市場の実態を一応反映する 価格が試算できていると考える。よって、市場性を反映する比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口減少率や高齢化率は相対的に高 い状況で推移しており、新型コロナ感染症の 影響等もあって雇用は減少し、土地需要は弱 含み傾向にある。 市街地に比較的近いが早い時期に開発された 分譲住宅地で、浸水リスクなどもあって新興 住宅地等と比べると、需要は弱含み傾向で推 移してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％