別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市下柘植字物堂５８３番 ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の既成住宅 地域 東4.2m市道 水道、下水 新堂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 新堂駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の農家集落地域であり、既存地域として土地利用に大きな変化はなく現在に至っている。土地需要も大 きくは見込めず、高齢化も進んでいるため、地価の緩やかな下落傾向は今後とも続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内の農家集落地域及び既存住宅地域の所在する圏域である。需要者の中心は近隣の農家集落地域や 既成住宅地域に居住する地縁関係を有する需要者であり、外部の一般住宅地域等からの転入は少ない。高齢化や過疎化 が進んでおり、利便施設への接近性に劣るため既成住宅地域への需要は低い。土地取引は標準画地規模が広狭一定しな いが、６８０㎡の標準的画地で６５０万円程度が土地総額であると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の集落地域であり、新規の共同住宅用地等の用地としての需要はなく、投資採算性の面から賃貸住宅の想定はでき ないため収益価格は試算できなかった。居住環境の快適性・利便性に着目して事例を収集し、比較検討を行って求めた 比準価格を妥当と判断し、また、周辺地域における同種別の土地取引状況も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の地価動向は人口減や高齢化により、 地価の下落傾向が続いている。但し、地価の 底打ち感もあるため、地価の下落幅が小さく なっている。 国道背後の旧来からの住宅地域であり、土地 需要も低く高齢化も進んでいる。地域要因に ついて大きな変動要因はなく、地価動向は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％